Abogado arrendamientos Madrid: contratos de alquiler, fianzas y desahucios por impago
El arrendamiento urbano —tanto de vivienda como de local comercial— es una relación jurídica de larga duración que requiere protección desde el primer momento. En A&P Legal Abogados redactamos y revisamos contratos de alquiler que blindan tus intereses como arrendador, estableciendo garantías sólidas (fianza, aval bancario, seguro de alquiler), cláusulas de actualización de renta conforme a IPC, y mecanismos de resolución rápida ante incumplimientos.
No todos los inquilinos problemáticos merecen inmediatamente un desahucio judicial. A veces, la gestión contractual preventiva y la resolución extrajudicial —mediación sobre defectos de habitabilidad, subarriendos no consentidos, o retrasos puntuales en el pago— permiten salvar la relación arrendaticia o, al menos, recuperar la posesión sin los plazos y costes de un juicio. Pero cuando la morosidad es estructural o el inquilino oculta subarriendos ilegales o daños intencionados en la vivienda, actuamos con determinación procesal para resolver el contrato y recuperar el inmueble en plazos mínimos.
Qué tramitamos:
Redacción y revisión de contratos de arrendamiento
- Contratos de vivienda: Redacción adaptada a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente, con cláusulas de fianza legal (1 mes) o adicional (hasta 2 meses más), aval bancario o garantía de terceros.
- Locales comerciales: Contratos de arrendamiento de local de negocio con cláusulas de actualización de renta por IPC+2%, obligaciones de reparación del arrendatario, limitaciones de actividad y exclusivas territoriales.
- Contratos de temporada o fines determinados: Redacción de alquileres por temporada turística, estudiantil o por obra/construcción, evitando que se consoliden como arrendamientos de vivienda habitual.
- Renovaciones tácitas y prórrogas legales: Gestión de la prórroga de 3 años (vivienda) o 5 años (local comercial) y resolución antes de la consolidación del arrendamiento.
- Cláusulas especiales: Prohibición de animales, subarriendo, uso comercial en vivienda, obras sin consentimiento, cese anticipado con penalización.
Resolución de conflictos contractuales
- Defectos de habitabilidad: Defensa del arrendador frente a denuncias de defectos constructivos o falta de servicios, o gestión de reparaciones obligatorias del arrendador vs. mejoras del arrendatario.
- Subarriendo ilegal: Desahucio por subarriendo no consentido de parte o totalidad de la vivienda/local.
- Destino diferente al pactado: Resolución cuando el arrendatario usa la vivienda para fines no consentidos (actividad comercial, prostitución, venta de drogas, actividades ruidosas).
- Impago parcial o reiterado: Gestión de impagos puntuales (dilaciones de pago) vs. morosidad estructural que justifica desahucio exprés.
- Ocupación sin título tras finalización: Desahucio de precario cuando el arrendatario se queda en el inmueble tras cese de contrato por finalización de tiempo, muerte, o resolución legal.
Recuperación de fianzas y daños
- Devolución de fianza legal: Gestión de la fianza de 1 mes con o sin desahucio previo, y reclamación de cantidades adicionales retenidas ilegalmente.
- Reclamación de daños: Cobro de desperfectos superiores al deterioro natural por uso (rotura de instalaciones, grafitis, modificaciones estructurales no consentidas) mediante vía monitoria o ordinaria.
- Garantías adicionales: Ejecución de avales bancarios o seguros de alquiler cuando el inquilino incumple y la fianza es insuficiente.
Desahucio por impago en arrendamiento (ver también página específica de Desahucios)
- Desahucio exprés vivienda: Proceso monitorio o verbal según cuantía del alquiler pendiente.
- Desahucio local comercial: Proceso más rápido por falta de aplicación de la LAU de protección al arrendatario.
- Lanzamiento y entrega de llaves: Gestión del lanzamiento con auxilio de fuerza pública si el inquilino no entrega voluntariamente.
Cómo trabajamos:
- Auditoría del contrato existente: Si ya tienes inquilinos, revisamos el contrato actual para detectar vulnerabilidades legales (falta de garantías, cláusulas abusivas nulas, falta de depósito) y proponemos protocolos de actuación.
- Redacción de nuevo contrato blindado: Para futuros arrendamientos, elaboramos contrato adaptado a tu perfil de riesgo, exigiendo garantías sólidas y estableciendo mecanismos de resolución rápida.
- Requerimiento extrajudicial de impagos: Envío de burofax de pago antes de judicializar, interrumpiendo la prescripción y presionando al pago.
- Resolución contractual o desahucio: Según gravedad, resolución por incumplimiento grave (subarriendo, destino diferente) o desahucio por impagos reiterados.
- Recuperación de cantidades y daños: Vía monitoria para deudas claras, o demanda ordinaria para conflictos sobre daños al inmueble.
- Refacción y nuevo arrendamiento: Asesoramiento en la reforma necesaria para re-alquilar con garantías superiores (mejoras que desincentive morosidad futura).
Casos que resolvemos:
- Arrendamiento a empresa fantasma: Arrendador alquiló local comercial a empresa recién constituida sin aval; la empresa no paga y desaparece. Actuamos contra el administrador solidario y ejecutamos aval bancario mal gestionado por el banco.
- Subarriendo masivo de habitaciones: Inquilino convierte vivienda en «piso compartido» ilegal con 6 habitaciones individuales (coliving sin licencia). Resolución contractual por destino diferente y recuperación del inmueble.
- Inquilino con mascotas prohibidas: Contrato prohibía animales; inquilino tiene 2 perros grandes que dañan parquet y molestan a vecinos. Desahucio por incumplimiento contractual grave.
- Reclamación de 15.000€ en daños post-desahucio: Exinquilino destruyó cocina y baño antes de entregar llaves. Reclamación monitoria ejecutada sobre nómina descubierta tras investigación.
- Prórroga tácita no deseada: Arrendador quería recuperar vivienda para hijo tras 5 años, pero el inquilino solicitó prórroga de 3 años más. Resolución correcta del contrato anticipada conforme a LAU.
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